A aquisição de imóveis
rurais requer atenção, principalmente nas grandes glebas de terras ou de
prédios com matrículas antigas, lançadas nos respectivos Cartórios de Registro
de Imóveis, tendo em vista que muitas vezes essas Matrículas serem imprecisas,
com descrições que não correspondem à realidade e principalmente quando se
utilizam de marcos delimitadores que podem ser alterados com o tempo, seja pela
ação do homem, seja pela ação da natureza.
REQUISITOS
Nesse contexto, para a
compra de um imóvel rural, dois novos requisitos vêm se impondo nos últimos
anos, um por força de lei e outro por força da cautela, ou seja: necessidade de
georreferenciamento dos imóveis e a realização de busca no Departamento
Nacional de Produção Mineral – DNPM, para analisar se existe concessão de
outorga de lavra para a área.
GEORREFERENCIAMENTO
Georreferenciamento é a
descrição do imóvel rural, em seus limites, características e confrontações,
através de memorial descritivo firmado por profissional habilitado, com a
devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos
vértices definidores dos limites do imóvel, georreferenciadas ao Sistema
Geodésico Brasileiro e com precisão posicional fixada pelo Instituto Nacional
de Colonização e Reforma Agrária – INCRA.
NORMA
A necessidade de realizar
o georreferenciamento nos imóveis rurais foi determinada pela Lei nº 10.267 de
2001, alterada pelo Decreto nº. 4.449 de 2002 e pelo Decreto nº 5.579 de 2005.
Estabeleceu-se que os imóveis rurais que tivessem acima de cinco mil hectares
deveriam cumprir esse procedimento até janeiro de 2003, os de área entre cinco
mil e mil hectares até novembro de 2003, os de área entre quinhentos e mil
hectares até novembro de 2008 e os com área inferior a quinhentos hectares até
novembro de 2011.
UTILIDADE
O objetivo dessa
determinação é fazer com que os imóveis rurais passem a contar com uma
descrição precisa, correta e que diminuam os questionamentos acerca dos
elementos que estão estampados nas matrículas desses imóveis. Isso se deve ao
fato de muitas Matrículas conterem descrições imprecisas, tais como medidas em
“braças”, “léguas”. Hoje não há mais espaço para Matrículas imprecisas,
principalmente com o avanço do agrobusiness.
REGISTRO
O não georreferenciamento
dos imóveis e sua consequente averbação na Matrícula não gera qualquer nulidade
dessa Matrícula ou outro tipo de prejuízo para o proprietário desse imóvel. A
Matrícula não georreferenciada continua válida, eficaz e oponível a terceiros,
como documento público que é. A única sanção que o legislador impôs, no
entanto, é a impossibilidade de registro de alienação ou oneração nessa
Matrícula, conforme o Artigo 3º da Lei nº 10.267/01. Dessa forma, o
proprietário ficará impossibilitado de vender seu imóvel (até poderá ‘vender’,
mas o adquirente não conseguirá registrar a respectiva escritura).
DNPM
Outro ponto que se propõe
destacar é o da necessidade de se realizar uma busca no Departamento Nacional
de Produção Mineral – DNPM sobre a possível existência de concessão de outorga
de lavra para a área que se pretende adquirir.
Por força do Artigo 1.229
do Código Civil, fazem parte da propriedade imóvel o espaço aéreo e o subsolo,
até onde lhe aproveitem. Ocorre, entretanto, que por força do Artigo 20, inciso
IX da Constituição Federal de 1988, as jazidas minerais existentes no subsolo
são de propriedade da União e dessa forma, poderá ser autorizada sua exploração
por terceiros na forma de concessão ou autorização (Art. 176, §1º, CF/88).
EXPLORAÇÃO
MINERAL
Pode ocorrer que o
proprietário de imóvel (superficiário) seja surpreendido por terceiro que detêm
o direito de explorar algum bem mineral que existe no subsolo da área
adquirida, caso não seja feita uma pesquisa no DNPM. Fala-se em imóvel rural,
nesse caso, tendo em vista que nos imóveis urbanos a ocupação imobiliária das
áreas dificulta o não conhecimento prévio desse tipo de autorização.
Em geral, quando a
atividade minerária é economicamente muito relevante, o concessionário minerador
acaba por também adquirir a superfície da área, pois assim podem ser evitados
problemas que vão desviar as suas energias de sua principal atividade.
Quando, entretanto, o
concessionário e superficiário são pessoas distintas, a atividade desenvolvida
pelo titular da superfície poderá restar prejudicada em face da exploração da
jazida, e é sempre bom lembrar que a atividade minerária vai ter prevalência,
em face do interesse nacional expresso nos artigos Art. 176, §1º, CF/88 e 42 do
Decreto-Lei nº 227/1967 (Código de Mineração).
PRECAUÇÃO
As observações servem para
que o adquirente de imóvel rural tenha sempre em mente as atenções necessárias
para evitar problemas futuros, quando em muitos casos o alienante já não é mais
encontrado e o novo proprietário tem de arcar sozinho com os custos de
procedimentos administrativos ou mesmo judiciais, para a perfeita regularização
da situação.
CAUTELA
Enfim, as cautelas enumeradas
não afastam a necessidade de apresentação, por parte do vendedor, de toda a
documentação de praxe normalmente exigível em negócios dessa natureza,
imobiliária, pessoal e societária, seja qual for o caso.
